La Fiscalité Immobilière LMNP - LMP : Le Régime Réel, un Avantage pour les Propriétaires

La gestion immobilière, notamment en location meublée, est un secteur qui peut paraître complexe pour de nombreux propriétaires. Les aspects fiscaux, en particulier, nécessitent une attention particulière afin d’optimiser les revenus tout en respectant la législation. Parmi les différentes options fiscales disponibles, le régime réel en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et LMP (Location Meublée Professionnelle) est une solution particulièrement avantageuse pour les bailleurs. Cet article explore les atouts du régime réel pour les propriétaires bailleurs, en particulier dans le cadre de la location meublée de courte durée.

Qu'est-ce que le régime réel en LMNP - LMP ?

Le régime réel d’imposition permet aux propriétaires de déduire un certain nombre de charges de leurs revenus locatifs. Contrairement au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations saisonnières), le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à la gestion de leur bien immobilier. Cela inclut les frais de gestion, les travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, et même l'amortissement du bien immobilier.

Pourquoi choisir le régime réel pour la location meublée ?

1. Déduction des charges réelles

Le principal avantage du régime réel est la possibilité de déduire toutes les charges réelles liées à l’exploitation du bien. Par exemple :

• Les frais de gestion et de conciergerie : Si vous faites appel à une conciergerie immobilière pour la gestion de votre bien, ces frais peuvent être déduits de vos revenus locatifs.

• Les travaux de rénovation et d’entretien : Les dépenses effectuées pour améliorer votre bien (rénovation, décoration, etc.) sont également déductibles.

• Les intérêts d’emprunt : Si vous avez financé l’achat de votre bien par un prêt immobilier, les intérêts de ce prêt peuvent être déduits de vos revenus locatifs.

Cela permet de réduire considérablement la base imposable, et donc l’impôt à payer.

2. Amortissement du bien immobilier

L’un des principaux atouts du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier. Cela signifie que vous pouvez "réduire" la valeur de votre bien sur plusieurs années (en fonction de sa durée d’utilisation) et ainsi générer des charges supplémentaires à déduire. L’amortissement permet de réduire d’autant plus vos revenus imposables, et donc vos impôts.

Par exemple, un bien acheté pour 200 000 € pourra être amorti sur une période de 20 à 30 ans, ce qui permet de créer une charge annuelle d’amortissement qui vient s’ajouter aux autres charges déductibles. Cela peut réduire vos revenus fonciers imposables à zéro, voire entraîner un déficit foncier reportable.

3. Réduction de l’impôt sur les revenus locatifs

Le régime réel peut être particulièrement avantageux pour les propriétaires percevant des loyers élevés ou ayant investi dans des biens immobiliers de grande valeur. En effet, les déductions et amortissements permettent de réduire de manière significative les revenus imposables, ce qui peut conduire à une baisse substantielle de l’impôt sur les revenus locatifs.

4. Déficit foncier reportable

Si, après déductions et amortissements, le propriétaire génère un déficit foncier, ce déficit peut être reporté sur les revenus globaux de l'année ou être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à 10 ans. Cela peut être un avantage important pour les investisseurs immobiliers ayant des revenus élevés dans d’autres domaines, car le déficit foncier viendra diminuer l’impôt global.

Le régime réel est-il adapté à tous les propriétaires ?

Bien que le régime réel présente de nombreux avantages, il n'est pas systématiquement adapté à tous les propriétaires. Voici quelques critères à prendre en compte :

• Un revenu locatif élevé : Si vous percevez un revenu locatif relativement faible, le régime micro-BIC pourrait être plus avantageux, car il offre un abattement forfaitaire sur vos recettes.

• Une gestion rigoureuse des charges : Le régime réel implique une gestion précise et rigoureuse des charges et des dépenses. Si vous ne pouvez pas justifier de toutes vos dépenses ou si votre comptabilité est trop complexe, le régime micro-BIC peut être plus simple.

• L’amortissement du bien : Si vous avez réalisé des travaux importants ou avez acheté un bien immobilier de valeur, l’amortissement pourrait vous permettre de réduire fortement vos revenus imposables.

Comment optimiser votre fiscalité grâce au régime réel ?

Chez Conciergerie Del Sol, nous mettons un point d'honneur à aider nos clients à maximiser leurs revenus immobiliers, et cela passe également par une gestion optimisée de la fiscalité. Nous travaillons en partenariat avec des experts fiscaux spécialisés dans le secteur de la location meublée, afin de vous fournir des conseils personnalisés et une étude complète de votre situation fiscale.

En fonction de votre situation, nos experts pourront vous aider à choisir le meilleur régime fiscal, et vous accompagner pour maximiser les déductions possibles et réduire vos impôts.

Conclusion

Le régime réel d’imposition en LMNP et LMP est une option très intéressante pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leur fiscalité. Grâce à la déduction des charges réelles et à l’amortissement du bien immobilier, ce régime permet de réduire significativement les revenus locatifs imposables, et donc l’impôt à payer. Toutefois, il convient de bien évaluer si ce régime est adapté à votre situation, et c’est pourquoi nous vous recommandons de faire appel à un expert pour vous accompagner dans vos démarches fiscales.

Si vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez en savoir plus sur le régime réel et la fiscalité immobilière, Conciergerie Del Sol est là pour vous guider à chaque étape et vous offrir un accompagnement sur mesure.